文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期(qī)不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译劣币。

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