导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思)家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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