文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重(zhò22寸是多少厘米ng)点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按22寸是多少厘米揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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