饱受争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势(shì)收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的(de)大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程(chéng)中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问(wèn)题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释内(nèi)，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等(děng)都可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的(de)基础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房(无以言表的意思无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释是什么意思，无以言表的意思是什么解释fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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