文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗(de)需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗)地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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