近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交易(yì)价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境(jìh2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称ng)，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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