OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步(bù)启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光伊拉克是不是被灭国了大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需(xū)要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完(wán)成去化。”相关(guān)负责人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和(hé)换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到(dào)出租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及时(shí)修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充分伊拉克是不是被灭国了发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和(hé)我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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