OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不(bù)利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流(liú)没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区无锡市是几线城市(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然(rán)确实(shí)始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目一季度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)无锡市是几线城市的(de)调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正(zhèng)常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千平的(de)面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物(wù)业(yè)。租(zū)户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突(tū)发情况需(xū)要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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