导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来美女脱了个精光露出奶囗和尿囗房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇美女脱了个精光露出奶囗和尿囗家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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