文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(我国最穷的5个城市，哪一个省最穷fā)投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　我国最穷的5个城市，哪一个省最穷g>2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申我国最穷的5个城市，哪一个省最穷请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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