文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期(qī)长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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