近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的(de)关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语)造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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