万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句)钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北(běi)京市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购(gòu)房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新(xīn)东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

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