导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪