5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需(xū)求(qiú)或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排(pái)名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续(xù)性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句