OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波(bō)，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日(rì)二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业(yè)园R涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗EIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳(wěn)过度对经(jīng)营(yíng)现金流(liú)没有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本身(shēn)园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价(jià)格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然(rán)确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目(mù)前(qián)储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们(men)一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相关负(fù)责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(x涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗iàng)目(mù)在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等(děng)方面(miàn)也(yě)有一些(xiē)差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成(chéng)以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈(tán)及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发(fā)的(de)储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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