OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的(de)影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业(yè)内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产品具(jù)备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值，很适(shì)合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前(qián)期本身园(yuán)区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们(men)肯定(dìng)要(yào)全(quán)力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)在(zài)给(gěi)租(zū)户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资(zī)源(yuán)共享(xiǎng)和联合(hé)营销(xiāo)方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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