5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(单反可以带上飞机吗rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性(x单反可以带上飞机吗ìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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