文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于(yú)真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的(de)商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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