近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流，投资人(ré10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米n)通(tōng)过(guò)基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收(shō10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米u)益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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