5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōn粤西是指什么地方g)募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一(yī粤西是指什么地方)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng粤西是指什么地方)该关注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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