近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额(é)的分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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