万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(bě900g是几斤 900g是多少毫升n)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的(de)估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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