饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信(xìn)息等问题(tí)，加(jiā)重交易压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用(yì)当事(shì)人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金(jīn)额(é)不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额(é)外(wài)的(de)负担，而且这些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市(shì)场管理和调压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用控的主题。“当下，推(tuī)进这项工压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介(jiè)服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出(chū)合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而(ér)非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其中的细(xì)则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在(zài)一(yī)些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部(bù)门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于(yú)提(tí)高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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