导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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