文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷)成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中国内冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷(nèi)地房地产行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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