文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制(zh肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌ì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求(qiú)是(shì)相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居(jū)，住(zhù)房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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