导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突小舞去掉所有衣服是什么样子的然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻(wén)发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，小舞去掉所有衣服是什么样子的更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法小舞去掉所有衣服是什么样子的

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作的流动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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