文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占社(shè)融(róng)存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎ青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗o)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cón青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗g)现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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