导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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