饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不(bù)低(dī)的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对(duì)称(chēng)等问题(tí)，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各(gè)中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际(jì)收取费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务(wù)内(nèi)容(róng)和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具体认(rèn)定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业的(de)专(zhuān)业性提(tí)出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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